建发美的君兰和鸣 关注

福州东二环的发展如何？建发美的君兰和鸣，购房逻辑在哪？

又是特殊的一天，聊聊位于东区的建发美的·君兰和鸣，看看这个未上市的新盘，有哪些关注点。

东二环板块，作为这几年最火热的区域，受到的关注非常大，板块的房价一路上涨，也给不少购房者带来了疑问。面对不少板块土地卖完，政策规划就停滞，作为对比东二环可以说是几个新区里面少有一直有规划配套落地的板块。

从东泰禾商圈开业，再到近期晋安湖一期建成，整个板块围绕商圈和三大公园的休闲体系，同时区域的交通也在不断加强，除了几个主干道之外，作为福州地铁“换乘王”的4号线，未来两年也将通车，近期晋安湖的艺术馆、图书馆也开始建设，整个片区依然没有停滞的现象。

对于上面这些配套规划，大部分也都已经落地，伴随着就是板块的未来预期思考？

在考虑发展预期之前，有个问题，为什么东二环会有这么多政策规划？

作为对比，仓山区的发展，早年开发金山奥体、后来转移到了三江口，近年又发展江南CBD、南二环，同时还推出帝封江等，可以说几年就切换一个发展核心，为什么东二环会成为晋安区始终如一的发展目标？

可能会说跟东扩南进的发展路线相媲美，所以自然有政策照顾，可能确实符合大方向发展。不过如果从行政区的地图发展看，可能可以得到更确切的答案。

作为老五区的晋安区，面积552平方千米，比其他四区总和都大，但是在地图里面看晋安区会发现，大部分面积都位于新店外围山区，基本没有开发空间，也正如目前熟知的晋安区主要以五四北到连潘为主。

对于这个紧靠市中心的区域，其中紫阳塔头自身空间并不大，五四北作为前几年的发展区域，从供地也能看出已经朝斗顶外围发展，自身三面环山，拓展性也受到限制。

从而导致整个东区成了晋安区唯 一有空间发展的区域，所以晋安区官方也在这个区域投入的非常多的精力和财力，有关注区域的相关规划，能看到不少都是晋安区自身牵头。

可以说晋安区很大，但是有想象的空间却很小，在大方向政策加持下，作为行政区唯 一能开发的区域，也造就了东区一路政策加持，房企拿地热度高，购房者关注度高的现象。

在明确是晋安唯 一发展重点之后，东区目前剩下唯 一的发展区域就是目前规划的三创园，最近网络又传出三创园规划数十栋写字楼的消息，当然对于未落地的规划不能盲目相信，不过从东区发展来看，三创园注定是晋安区未来5年甚至10年的核心。

最近关于南二环SM是否落地的关注度很高，作为对比三创园周边，省内第一家宜家综合体已经开业，目前来看吸引了不少网红，但是影响力依然还没放大，不过宜家的落地也体现了区域后续的预期和想象空间。

综上，建发美的·君兰和鸣，处于三创园片区，距离地铁2号线上洋站直线距离约500米，距离宜家直线距离约900米，在配套加持的情况下，未来还能享受板块核心三创园的发展红利。

项目在上一场土拍，被厦门建发以最高限价拿下，结果可能出乎很多人意外，不过从土拍过程看，房企的参与度并不低，这幅地块为何吸引建发，看看近期东区的地块情况：

宗地2021-14号（君兰和鸣）：58.74亩，容积率2.195，限高60米

宗地2021-13号：28.96亩，容积率2.0，限高60米，配建1万方租赁房

宗地2021-20号：27.1亩，容积率2.4，限高80米，配建1.4万方租赁房

宗地2021-40号（下一场土拍）：47.79亩，容积率2.5，限高80米，配建2万方限价商品房

宗地2021-41号（下一场土拍）：21.25亩，容积率2.8，限高80米

宗地2021-46、47、48号（下一场土拍）：100%安商房

▲数据来源于福州市土地发展中心

最近福州也采用了集中供地，对于东区而言，以上是全部地块，包括了上一场拍出的，以及下一场供应的。

从上一场土拍看，东区三幅地块全部触发限价+竞配拿下。其中两幅还是在存在配建租赁房的背景下，可以说整个东区的拿地热情一直没有下降，对比地块而言，两幅除了配建之外，面积都在30亩以下，扣除配建之后，开发的空间非常小。

从下一场土拍看，其中宗地2021-40号，位于君兰和鸣附近，劣势在于容积率和限高偏大，本来也是无配建，不过最近变更配建2万方限价商品房，位于紫阳的2021-41号，依然与上述地块类似，虽然是无配建，不过面积较小，加上高容积率定位，开发的空间也不大，剩下三幅处于鼓山边，不过全是100%安商房。

当然对于最近的土拍出现了市场指导价，如果有关注的会发现，东区虽然是二环外，但是指导价并不低，与市中心地块差距并不大，远高出南二环等板块，可以说从官方的定价看，对于东区的肯定度还是较高。

综上，地块面积58亩，容积率近2.2的君兰和鸣成了建发的拿地目标，开发空间适中，同时限高60米，容积率2.195，非常匹配建发目前打造小高层2T2的纯板楼路线，地块的硬性指标从目前看，短时间也不容易出现相匹配的地块供应。

对于项目而言，由厦门建发和美的置业联合开发，对于厦门建发而言，近期在福州推出几个以新中式为代表的改善盘，受到不少购房者关注。

这次项目依旧采用建发的新中式，以“禅境中式”做格调，代表东方至高技艺的新中式匠造理念——儒门、道园、唐风、华纹，贯穿于园林、建筑、空间的打造中。

不同于此前几个项目，建发美的·君兰和鸣在沿用建发的新中式后，还引入了美的置业的“5M智慧智慧健康社区”系统，在中式的外表下，引入了科技的灵魂，可以说是强强联合。

▲建发美的·君兰和鸣效果图

对于项目而言，除了上述的距离地铁较近，附近存在宜家综合体，处于三创园预期红利之内，项目这次的产品定位也是一个特色。

由于地块指标存在，所以依然延续两梯两户的纯板楼路线，不过不同于近期建发养云、建发和玺的产品，起步在130平米以上，导致门槛过高。

建发美的·君兰和鸣推出的建面约107-149平米的产品，扩大了受众客源。如果有观察目前东区的产品定位会发现，也出现了两极分化，大平层纯商改善和小面积刚需安商是区域的两大主流产品，这也导致预算处于中间的购房者面临两难的境地，贵的买不起，便宜的看不上，后续项目的推出，可以说对于东区特定客源吸引力还是不错。

▲建发美的·君兰和鸣楼栋图

对于厦门建发的产品，对于市场主流的印象，相信除了品质之外，贵是很多人经常提到的，在高价的背景下，建发是否卖得好？

对于近期建发推出的改善产品，东二环的建发养云、金山的建发和玺，在半年上市时间内，做到的较好的去化，除了今年热 销的项目外。重点来看看建发榕墅湾，从目前网签看，1年半的时间去化，还剩余369套，看上去好像还有不少库存，不过实际查看会发现，商品房仅剩9套未网签，剩下的360套全部都是政府回购的社会公共保障房。

可以说建发的产品在福州目前受欢迎度还是较高，当然随着在售新盘的去化，目前建发的未上市项目也仅剩下建发美的·君兰和鸣，对于有意向厦门建发的购房者，特别是东区的中间购买力，项目还是值得关注。