改善产品+公租房+商墅：东二环龙湖观宸楼盘解析
从社区布局来看，可以说非常极致，由于横向矩形地块，住宅以小高层设计，商业部分设计商墅，从而提高利润。
不过这样也让本身面积不大的地块，公共空间有所减小，住宅部分出现损容。从类比来看，与金山的大东海天樾非常类似，都是改善产品+公租房+商墅+验资看房。
户型情况
148平复式户型：四房两厅三卫，由于采用复式设计，可以通过倒板做赠送，优势在于没有特别多的承重墙，所以布局可以调整，目前也给出了两种方案，对于一层的硬伤在于唯 一的卫生间对着餐厅，二层的客卫需要通过倒板，目前未画出。
190平奢阔墅居户型：五房两厅三卫，对外的户型图相对凌乱，就大概标一下实际的效果图，一层与148平米类似，客餐厅宽度和进深加大，一层可以做1-2房，二层做成4房，整体的布局可调节较大。
区位情况
项目位于东二环，从区位来说前横路以东，也只能算2.5环，距离在建的地铁4号线650米左右，距离泰禾广场2公里左右，距离儿童医院350米，从周边配套来算，核心区的配套都无法近距离享受。
对于地块而言，由于采取横向布局，南侧是商墅，采光尚可。不过项目东侧是2013年拿地，还未建成的三明大厦，南侧是香开连天双禧，个别楼栋的房源需要注意采光。北侧是规划的横屿小学，目前还未动工，未来会存在一定噪音影响。
价格对比
项目已经备案，均价3.17W，同样与指导价接近。6号楼：均价3.15W，公摊27.3%，7号楼：均价3.21W，公摊28.3%。对比周边看看：
1、蓝光里：80%配比安商房，备案价2.9W，优惠价2.7W
2、城投鹤鸾郡：70%配比安商房，备案价2.8W，优惠价2.6W
3、联发君樾府：纯商一期，精装均价3.5W
4、阳光城檀悦：次新房，二手挂牌价3W
5、中联东郡：次新房，二手挂牌价2.8W
分析：对于项目而言，从备案价3.17W来看，对比周边项目，从区域次新房的价格来说，有一定溢价，对比更靠近地铁的君樾府，由于精装溢价，相比而言会低一些。
项目对外是3.5W左右，如果从对外价来看，对比区域均价，出现较大溢价。
不过从今年福州新盘的打造方式也能看出，基本采取改善大户型定位的都会产生溢价，比如目前金山的大东海天樾。
这两个项目目前来看非常相似，在并不算改善的位置，做出了改善的产品，虽然房源总量不多，但是从吸引力来看，都比年初的改善新盘略差。
注意事项
电梯：项目定位18层住宅，采取一梯两户的设计，由于是复式产品，所以总户数会压缩一半，相当于9层一梯两户。不过从实际情况来看，由于高度依然存在，特别又是定位改善产品，一梯注定没有容错率。
公摊：由于是复式产品，公摊高达28%，虽然对外宣称148平能做180平，不过网友透露，实际赠送完只能做到零公摊，同时考虑到复式的楼梯空间，实际情况会比大平层得房率高，但不至于非常多。
倒板：对于复式产品，基本就是倒板客厅上方做赠送，虽然有风险不过室内也不算太大。通过户型观察，还需要赠送入户前室上空，而这个部分需要做客卫。如果这里出现风险，就会导致2层仅有一个主卫，解决方法可能就要重新调整布局。
项目位于东二环，优势在于地块横向布局，采光空间尚可，复式产品目前市场没有太大竞品，劣势在于区位远离核心区，实际价格存在溢价，同时拿地价并不低，房企压力不小。对于有意向的购房者，建议评估房源实际情况，考虑清楚相关不利因素。
