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改善产品+公租房+商墅:东二环龙湖观宸楼盘解析

龙湖观宸:位于东二环板块总占地约29亩,19307平,总建筑面积38614平;容积率1.99,规划3栋小高层复式,5栋商墅一栋龙湖冠寓长租公寓,门口对外 和小区隔开。户型建面为148/193平复式,售楼部已开放,位置晋安区东峰路与安铺路交汇处,开盘首推2# 6# 7#:148平空中墅四室两厅三卫两阳台,191平空中墅五室两厅三卫两阳台,0公摊毛坯交付。

项目总高18层,占地1.9万方 有底商,33别墅  177住宅:191平户型 东端16套 2# 6# 6米5阳台,270度全景采光
148平户型 96套 套内145 不包括入户花园 
一梯两户 相当于一梯一户 5米2阳台,毛坯3.6-4.2万

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从社区布局来看,可以说非常极致,由于横向矩形地块,住宅以小高层设计,商业部分设计商墅,从而提高利润。

不过这样也让本身面积不大的地块,公共空间有所减小,住宅部分出现损容。从类比来看,与金山的大东海天樾非常类似,都是改善产品+公租房+商墅+验资看房。

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户型情况

148平复式户型:四房两厅三卫,由于采用复式设计,可以通过倒板做赠送,优势在于没有特别多的承重墙,所以布局可以调整,目前也给出了两种方案,对于一层的硬伤在于唯 一的卫生间对着餐厅,二层的客卫需要通过倒板,目前未画出。


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190平奢阔墅居户型:五房两厅三卫,对外的户型图相对凌乱,就大概标一下实际的效果图,一层与148平米类似,客餐厅宽度和进深加大,一层可以做1-2房,二层做成4房,整体的布局可调节较大。

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区位情况

项目位于东二环,从区位来说前横路以东,也只能算2.5环,距离在建的地铁4号线650米左右,距离泰禾广场2公里左右,距离儿童医院350米,从周边配套来算,核心区的配套都无法近距离享受。

对于地块而言,由于采取横向布局,南侧是商墅,采光尚可。不过项目东侧是2013年拿地,还未建成的三明大厦,南侧是香开连天双禧,个别楼栋的房源需要注意采光。北侧是规划的横屿小学,目前还未动工,未来会存在一定噪音影响。

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价格对比

项目已经备案,均价3.17W,同样与指导价接近。6号楼:均价3.15W,公摊27.3%,7号楼:均价3.21W,公摊28.3%。对比周边看看:

1、蓝光里:80%配比安商房,备案价2.9W,优惠价2.7W

2、城投鹤鸾郡:70%配比安商房,备案价2.8W,优惠价2.6W

3、联发君樾府:纯商一期,精装均价3.5W

4、阳光城檀悦:次新房,二手挂牌价3W

5、中联东郡:次新房,二手挂牌价2.8W

分析:对于项目而言,从备案价3.17W来看,对比周边项目,从区域次新房的价格来说,有一定溢价,对比更靠近地铁的君樾府,由于精装溢价,相比而言会低一些。

项目对外是3.5W左右,如果从对外价来看,对比区域均价,出现较大溢价。

不过从今年福州新盘的打造方式也能看出,基本采取改善大户型定位的都会产生溢价,比如目前金山的大东海天樾。

这两个项目目前来看非常相似,在并不算改善的位置,做出了改善的产品,虽然房源总量不多,但是从吸引力来看,都比年初的改善新盘略差。

注意事项

电梯:项目定位18层住宅,采取一梯两户的设计,由于是复式产品,所以总户数会压缩一半,相当于9层一梯两户。不过从实际情况来看,由于高度依然存在,特别又是定位改善产品,一梯注定没有容错率。

公摊:由于是复式产品,公摊高达28%,虽然对外宣称148平能做180平,不过网友透露,实际赠送完只能做到零公摊,同时考虑到复式的楼梯空间,实际情况会比大平层得房率高,但不至于非常多。

倒板:对于复式产品,基本就是倒板客厅上方做赠送,虽然有风险不过室内也不算太大。通过户型观察,还需要赠送入户前室上空,而这个部分需要做客卫。如果这里出现风险,就会导致2层仅有一个主卫,解决方法可能就要重新调整布局。

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项目位于东二环,优势在于地块横向布局,采光空间尚可,复式产品目前市场没有太大竞品,劣势在于区位远离核心区,实际价格存在溢价,同时拿地价并不低,房企压力不小。对于有意向的购房者,建议评估房源实际情况,考虑清楚相关不利因素。

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